Gurugram Real Estate: પ્રોપર્ટી વિશ્લેષકે ખુલાસો કર્યો માર્કેટનું ‘કાળું સચ’
Gurugram Real Estate: ગુરુગ્રામ રિયલ એસ્ટેટ- વર્ષ 2021 થી, ગુરુગ્રામમાં મિલકતના ભાવમાં ભારે ઉછાળો આવ્યો છે. આ સમયગાળા દરમિયાન મકાનોની કિંમત ત્રણ ગણી વધી ગઈ છે. ભાર્ગવ કહે છે કે મિલકતના ભાવમાં ભારે વધારાનું કારણ માંગ નહીં પરંતુ સટ્ટાનું ખતરનાક સ્તર છે.
Gurugram Real Estate: જ્યારે મોંઘી મિલકતની વાત આવે છે, ત્યારે ગુરુગ્રામનો ઉલ્લેખ ચોક્કસપણે થાય છે. અહીં કરોડોના ફ્લેટ તરત જ વેચાય છે. અહીંનું રિયલ એસ્ટેટ બજાર હવે તેજીમાં છે. પરંતુ, દેશના જાણીતા રિયલ એસ્ટેટ વિશ્લેષક વિશાલ ભાર્ગવે તેને ‘પત્તાનું ઘર’ ગણાવ્યું છે. ભાર્ગવે ફક્ત અંધારામાં તીર માર્યું નથી, તેમણે ગુરુગ્રામ રિયલ એસ્ટેટ બજારની ખામીઓને પણ ઉજાગર કરી છે, જેના કારણે થોડી હિલચાલમાં આખી સિસ્ટમ પડી ભાંગી શકે છે.
એક્સ (પૂર્વે Twitter) પર શેર કરાયેલ એક વિડિઓમાં વિશાલ ભાર્ગવે જણાવ્યું હતું કે માર્કેટમાં રોકડની અછત અને સટ્ટાબાજી જેવી પ્રવૃત્તિઓના કારણે મોટા જોખમો ઊભા થઇ ચૂક્યા છે. આ વિડિઓ સોશિયલ મીડિયા પર ઝડપથી વાયરલ થયો છે અને અત્યાર સુધીમાં આશરે 19 લાખ જેટલી વખત જોવાઈ ચૂક્યો છે.
વિશાલ ભાર્ગવેએ કહ્યું કે:
“ગુરુગ્રામનું રિયલ એસ્ટેટ હવે તાશના પત્તાંના ઘરની જેમ બની ગયું છે. માત્ર એક નાનો ધક્કો પૂરતો છે અને અનેક પ્રોજેક્ટ્સ ધરાશાયી થઈ જશે.”
Gurgaon Real Estate: The House of Cards is on the Edge pic.twitter.com/UUQ2biczg2
— Vishal Bhargava (@VishalBhargava5) June 24, 2025
ચાર વર્ષમાં ત્રિગુણા વધ્યા ભાવે
વિશ્લેષકોનું કહેવું છે કે 2021 પછીથી ગુરુગ્રામમાં રિયલ એસ્ટેટની કિંમતોમાં અસામાન્ય ઉછાળો આવ્યો છે. આ સમયગાળામાં ઘરોના ભાવે ત્રિગુણા વધારો થઈ ગયો છે. ભાર્ગવનો કહેવાનો અર્થ એ છે કે મિલકતની કિંમત વધારાનો મુખ્ય કારણ માંગ નથી, પરંતુ અત્યંત ખતરનાક સ્તર સુધી પહોંચી ગયેલી સટ્ટાબાજી છે.
આ ઝડપી ઉછાળો બજારની સ્થિરતા માટે મોટું જોખમ બની ગયો છે. કારણ એ છે કે આ ભાવ વૃદ્ધિ ભાડા દરો અને લાંબા ગાળાના મૂલ્ય સૂચકાંકો સાથે ખૂણા નથી ખાતી.
ભાર્ગવ બેંગલુરુની તુલના કરતાં કહે છે કે બંને શહેરોમાં ભાડા લગભગ સમાન છે, પરંતુ ગુરુગ્રામમાં પ્રોપર્ટી ની કિંમતો આશરે ૩૦ ટકા વધુ છે. તેમણે કહ્યું કે ગુરુગ્રામમાં રિયલ એસ્ટેટનું શોર્ટ ટર્મ લક્ષ્ય હોય છે કે પ્રોજેક્ટ લોન્ચ થતા જ ફ્લેટ્સ વેચાઈ જાય, જ્યારે મિડ ટર્મ લક્ષ્ય હોય છે કે પ્રોપર્ટી ની કિંમતો સતત વધતી રહે.
ટ્રેડર્સ કરી રહ્યા છે ખેલ
ભાર્ગવનું કહેવું છે કે મુંબઈ કે બેંગલુરુ જેવા શહેરોમાં જ્યાં મોટાભાગના ઘરો વાસ્તવિક ખરીદદારો અથવા લાંબા સમયના રોકાણકારો દ્વારા ખરીદવામાં આવે છે, ત્યાં ગુરુગ્રામમાં રિયલ એસ્ટેટ બજારમાં ટ્રેડર્સ ખૂબ જ સક્રિય છે. તેઓ એક સમયે જ ઘણા ફ્લેટ બુક કરે છે. તેઓ થોડા ડાઉન પેમેન્ટ કરીને ફ્લેટ બુક કરે છે. બિલ્ડર સાથે થયેલા સમજૂતી અનુસાર બાકી રકમ પછીમાં ચૂકવવી પડે છે. ટ્રેડર્સનો હેતુ ફ્લેટનો કબ્જો કરવો નથી, પરંતુ પ્રી-લૉન્ચથી લઈને રીસેલ સુધી ફક્ત નફો કમાવવાનો હોય છે.
ભાર્ગવ તંઝ સાથે કહે છે, “ગુરુગ્રામના રિયલ એસ્ટેટમાં એન્ડ યુઝરની કદર સલમાન ખાનની ફિલ્મની સ્ક્રિપ્ટ જેટલી જ છે.” તેમણે જણાવ્યું કે બિલ્ડર્સને આવા ટ્રેડર્સ પસંદ છે કારણ કે તેઓ તેમને ખાસ છૂટછાટ અને સ્કીમ્સ આપે છે. જેમાં સૌથી સામાન્ય સ્કીમ ‘ફર્સ્ટ ટ્રાન્સફર ફ્રી’ હોય છે.
સામાન્ય રોકાણકાર ₹5 કરોડમાં એક ફ્લેટ ખરીદશે, જ્યારે ટ્રેડર ₹5 કરોડમાંથી ₹1 કરોડ એડવાન્સ આપી પાંચ ફ્લેટ બુક કરી લે છે. આ ટ્રેડર્સ હકીકતમાં શેરબજારમાં ફ્યુચર્સ અને ઓપ્શન (F\&O) જેવી ડીલ કરે છે. આવા લોકો બજારમાં નકલી માંગ ઊભી કરે છે, જેના કારણે કિંમતો વધુ વધે છે.
ભાર્ગવનું કહેવું છે કે જો બજારમાં અચાનક નકદીનો અછત ઊભો થાય અથવા રોકાણકારોનો વિશ્વાસ તૂટે તો સમગ્ર વ્યવસ્થા તુટાવી શકે છે. આથી ઘણા પ્રોજેક્ટ અધૂરા રહી શકે છે, ફ્લેટ્સ ન વેચાઈ શકે અને ડેવલપર્સ તેમજ નકલી રોકાણકારોને ભારે નુકસાન ભોગવવું પડી શકે છે.
